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2 novembre 2010 2 02 /11 /novembre /2010 16:08

La délivrance au locataire d'un congé avec offre de vente au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dont il a contesté avec succès la validité ne le prive pas du droit d'arguer d'une fraude à son détriment à l'occasion de la vente ultérieure de l'immeuble dont dépend son logement.

>> Civ. 3e, 15 sept. 2010, FS-P+B, n° 09-68.452

Immobilier | Bail

Commentaire :

Le droit de préemption institué par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est distinct de celui institué par la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975.
Si cette affirmation semble évidente, ses modalités spécifiques peuvent prêter à confusion.

En l'espèce, un congé avec offre de vente a été délivré par le propriétaire de l'immeuble, dont le preneur avait toutefois ultérieurement obtenu l'annulation. Entre-temps, l'immeuble a été vendu, puis partagé par les trois acquéreurs. Se fondant sur une fraude à leurs droits au regard de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, le preneur à bail demandait principalement la nullité de la vente et du partage et, subsidiairement, l'exercice du droit de préemption. La cour d'appel (Paris, 12 mai 2009) ayant déclaré irrecevables les demandes liées à la revendication du droit de préemption, le demandeur forma un pourvoi en cassation assorti de deux moyens, dont seul le premier retiendra notre attention.

Le locataire s'était fondé sur les dispositions de la loi du 31 décembre 1975, seules susceptibles de permettre de satisfaire l'ensemble de ses demandes, l'article 10 de cette loi enjoignant au propriétaire désirant vendre son immeuble de faire connaître les détails de son projet à ses locataires, à peine de nullité de la vente (V. sur ce point, Code des baux Dalloz, App., v° Protection des occupants, L. 31 déc. 1975). La juridiction d'appel s'étant placée sur le terrain de la recevabilité de la demande en revendication de la préemption, la Cour de cassation devait préciser l'articulation entre le congé de la loi du 6 juillet 1989 et l'information de la loi du 31 décembre 1975, les deux valant offre de vente.

La jurisprudence considère le plus souvent ces deux procédés comme indépendants l'un de l'autre, jugeant soit que l'offre de vente présentée par le bailleur au visa de l'article 10 de la loi de 1975 ne peut valoir congé (Civ. 3e, 14 mai 1997, D. 1997. IR 137Document InterRevues), soit qu'il n'est nul besoin de purger le droit de préemption de l'article 10 de la loi de 1975 avant celui de la loi de 1989 (Civ. 3e, 14 déc. 1994, D. 1995. IR 25 ; ibid. 1996. Somm. 374, obs. Centre de recherche de droit privé de Nancy IIDocument InterRevues ; AJDI 1995. 791, obs. GélinetDocument InterRevues). Le raisonnement mené par la haute juridiction dans ces arrêts doit être approuvé. En effet, l'article 15-II de la loi de 1989 suppose une résiliation du contrat et doit donc être invoquée à l'occasion d'un litige sur le congé, alors que l'article 10 de la loi de 1975 vise une vente d'un logement occupé. En l'occurrence, la Cour fait une stricte application de cette jurisprudence.

D. Chenu

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Published by Informatique - Droit civil, du travail et social - dans Droit civil et du travail
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