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24 juin 2010 4 24 /06 /juin /2010 20:41
[ 15 juin 2010 ]

La loi de 1989 n'oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu'il lui délivre le congé : il faut et suffit que cette offre soit faite pendant la période de préavis.

>> Civ. 3e, 2 juin 2010, FS-P+B, n° 09-66.698

Commentaire :

Les esprits chagrins y verront certainement l'effet du vieillissement de la population.
Les autres (que l'on espère plus nombreux), se réjouiront de la pugnacité avec laquelle les « seniors » n'hésitent pas à batailler (au demeurant, avec plus ou moins de succès) afin de faire respecter leurs droits spécifiques.
Toujours est-il que, depuis quelques mois, la Cour de cassation a, à plusieurs reprises, été amenée à affiner les contours de l'obligation de relogement qui, en application de l'article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pèse sur bailleur délivrant un congé à un locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant du SMIC.
On se souvient en effet de cet arrêt du 16 septembre 2009, aux termes duquel le juge du droit a précisé que seules les ressources régulières du locataire sont à prendre en considération (Civ. 3e, 16 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 190 ; D. 2009. AJ 2282, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1179Document InterRevues). Le même jour, il décidait, à propos d'un logement en indivision, que l'exception permettant au bailleur, lui-même âgé ou démuni, de s'affranchir de proposer un relogement va jouer, dès lors que l'un co-indivisaires justifie remplir les conditions requises (Civ. 3e, 16 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 189 ; D. 2009. AJ 2281, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1180Document InterRevues ; dans le même sens, V. déjà Civ. 3e, 29 avr. 2009, Bull. civ. III, n° 91 ; D. 2009. AJ 1417, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1180Document InterRevues ; AJDI 2009. 793, note DreveauDocument InterRevues). Quinze jours plus tard, les hauts magistrats devaient juger neutre le passage aux 35 heures à l'égard du calcul des ressources (Civ. 3e, 30 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 206 ; D. 2009. AJ. 2427, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1180Document InterRevues ; AJDI 2010. 224, obs. de La VaissièreDocument InterRevues).
Dans le présent arrêt, la question se posait de savoir si l'offre de relogement devait être concomitante à la délivrance du congé ou si elle pouvait intervenir dans un deuxième temps.
En dépit de plusieurs décisions du fond en sens contraire (Montpellier, 9 oct. 2001, Loyers et copr. 2002, n° 30, obs. crit. Vial-Pedroletti ; 4 juill. 2001, ibid. 2002, n° 143, obs. crit. Vial-Pedroletti), la réponse ne faisait toutefois guère de doute. En effet, le laconisme du texte et la logique qu'il instaure doit permettre, voire commande, une proposition de relogement postérieure au congé.
Concernant la lettre de l'article 15-III, on rappellera qu'elle se borne à préciser qu'un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire doit lui être offert dans une limite géographique déterminée.
Quant au mécanisme de l'article 15-III, il implique une intervention du bailleur en deux temps.
• Premier temps : le bailleur délivre un congé « classique » (entendons par là, sans offre de relogement).
• Deuxième temps : ce n'est qu'en cas d'opposition de la part du locataire, preuves à l'appui, en raison de son âge et de ses revenus, que le bailleur formule une (ou, par mesure de précaution, des) offre(s) de relogement.
Comme a pu l'écrire fort justement un auteur (Vial-Pedroletti, obs. ss. Montpellier, 9 oct. 2001 préc.), en décider autrement aurait constitué une prime à la mauvaise foi du locataire, le bailleur n'ayant pas les moyens juridiques de savoir si les conditions requises étaient réunies (sur la question, V. aussi Aubert, Administrer oct. 1990. 21).
La seule limite temporelle à la proposition du bailleur est la date d'échéance du contrat (jugeant que le contrat parvenu à son terme avant la proposition d'un nouveau logement a été reconduit, V. Civ. 3e, 1er juill. 1998, Bull. civ. III, n° 146 ; RDI 1998. 695, obs. Collart-DutilleulDocument InterRevues).
On conseillera toutefois au propriétaire de formuler son offre le plus rapidement possible pour, en cas de contestation de sa validité (elle doit correspondre aux besoins et aux possibilité du locataire et être située dans un certain périmètre géographique), avoir le temps de faire une contre-proposition avant l'achèvement du délai de préavis.

 

Y. Rouquet

Dalloz actualité © Editions Dalloz 2010

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Published by frangui-alsace - dans Droit civil et du travail
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