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30 octobre 2010 6 30 /10 /octobre /2010 12:43

Lorsqu'une vente a été consentie sous condition du non exercice du droit de préemption, la condition est réalisée par l'effet de l'annulation rétroactive de la décision de préemption. Le bénéficiaire doit avoir levé l'option dans le délai, sinon il ne peut solliciter l'annulation de la vente consentie à un tiers.

 

Les faits de l'affaire ayant donné lieu à cette décision publiée au Bulletin et rendue le 22 septembre 2010 par la troisième chambre civile sont classiques. Une société avait promis à un particulier de lui vendre un immeuble. Cette promesse, souscrite par acte sous seing privé, avait été consentie pour une certaine durée, laquelle devait expirer le 24 septembre 2003, soit quatre mois après sa signature. Et comme bien souvent, cette promesse avait été consentie sous la condition suspensive du non exercice par leurs titulaires respectifs du droit de préemption (quoiqu'admise, sauf à l'égard de la SAFER, la licéité de la vente sous condition suspensive du non exercice du droit de préemption a pu être discutée, sur ce point, V. Pérignon, La vente sous condition du non exercice du droit de préemption urbain, Defrénois, 1991, art. 35038, p. 591 ; Malaurie, Aynès et Gautier, Les contrats spéciaux, 3e éd., Defrénois, coll. « Droit civil », 2007, n° 153, p. 101).

Pourtant, dans le délai, la commune dans laquelle l'immeuble était situé a décidé de faire usage de son droit de préemption, ce qui correspondait à une défaillance de la condition. En conséquence, le contrat de promesse aurait pu être considéré comme « mort-né » (Flour, Aubert et Savaux, Droit civil, Les obligations, 3. Le rapport d'obligation, 5e éd., Sirey, 2007, n° 283, p. 209). C'était cependant sans compter sur le bénéficiaire qui saisit le tribunal administratif pour contester la décision de préemption. D'autant qu'une telle action n'empêcha pas la commune de conclure la vente, par acte authentique du 27 novembre 2003, puis de céder immédiatement l'immeuble objet du litige.

La présente affaire n'aurait rien de particulier si le bénéficiaire n'avait pas eu gain de cause devant le tribunal administratif. Dès lors, il sollicita, devant les juridictions civiles, l'annulation des ventes conclues au mépris de la promesse unilatérale de vente estimant, pour l'essentiel, que « la décision de préemption du bien prise par la collectivité publique avait été irrévocablement annulée (…) et était réputée n'être jamais intervenue ». Débouté par la cour d'appel, il ne fut pas plus entendu par la Cour de cassation.

La solution de la Cour de cassation repose sur une délicate articulation des mécanismes tant de la promesse unilatérale que de la condition suspensive. Le résultat s'énonce assez simplement. En premier lieu, les juges de cassation reconnaissent volontiers qu'en l'espèce, l'on doit considérer que la condition suspensive du non exercice du droit de préemption s'est réalisée. En effet, la décision de préemption a été rétroactivement annulée. Il faut donc imaginer que rien ne s'est passé. Or, s'agissant d'un fait négatif, la condition est réalisée si « le délai prévu au contrat s'est écoulé sans que ce fait se soit réalisé » (Flour, Aubert et Savaux, op. cit., n° 284, p. 210). Le contrat de promesse unilatérale était donc valable.

Cependant, encore faut-il, en second lieu, pousser la logique de ce « retour à l'état antérieur » jusqu'au bout. La cour d'appel avait relevé que le bénéficiaire de la promesse n'avait pas, pour autant, levé l'option, ce qui revenait à considérer que la promesse était devenue caduque (V. en ce sens, sur la caducité de la promesse, Civ. 3e, 8 oct. 2003, D. 2004. Jur. 2002, note P. Dupichot ; RTD civ. 2003. 697, obs. J. Mestre et B. Fages). Dans ces conditions, le bénéficiaire ne disposait d'aucun droit à l'annulation des ventes intervenues. On ne manquera pas de relever tout l'intérêt que peut revêtir un raisonnement a contrario à partir de cette dernière proposition dans le débat relatif à la sanction de la violation de la promesse unilatérale de vente. En effet, il faudrait comprendre que si le bénéficiaire avait levé l'option, celui-ci aurait alors eu le droit de solliciter la nullité de la vente consentie par la suite.

En d'autres termes, le bénéficiaire de la promesse aurait dû lever l'option. La solution n'est pas illogique compte tenu du caractère rétroactif de l'annulation de la décision. Il convient de procéder comme si cette décision n'avait jamais été prise. La solution est d'autant plus justifiée que le bénéficiaire entendait contester en justice par la suite l'exercice du droit de préemption. Ainsi, c'est à juste titre que la cour d'appel avait estimé qu'« il lui appartenait de préserver les droits qu'il tirait de la promesse de vente ». Celui-ci ne peut d'ailleurs prétendre avoir levé implicitement l'option, en prétextant de ce que la saisie des juridictions administratives équivaudrait à celle-ci. Certes, la levée de l'option peut être déduite des circonstances (Malaurie, Aynès et Gautier, op. cit., n° 118, p. 75), mais il demeure qu'en l'espèce la saisine est survenue quelques temps après l'écoulement du délai d'option, c'est-à-dire le 4 novembre 2003.

L'enseignement de cette décision est clair. À titre conservatoire, le bénéficiaire de la promesse aurait été bien inspiré de lever l'option. C'est là une certitude particulièrement bienvenue quand l'on sait que les promesses sous condition suspensive sont fréquentes dans la pratique des ventes immobilières.

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Published by Informatique - Droit civil, du travail et social - dans Droit civil et du travail
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